Contexte

Le logement est devenu la première dépense contrainte des ménages espagnols, dépassant l'alimentation et les transports. Le Banco de España, dans son rapport annuel sur la stabilité financière publié le 1er juin 2026, documente une aggravation continue du taux d'effort locatif depuis 2022. En moyenne nationale, les Espagnols consacrent désormais 50,3 % de leur revenu net au loyer, contre 38 % en 2020 et 44 % en 2023.

Le phénomène est particulièrement marqué dans les deux plus grandes métropoles du pays. À Madrid, le taux d'effort médian atteint 68 %, et à Barcelone 71 %, selon les données compilées par Euronews à partir du rapport de la banque centrale. Ces chiffres placent la capitale catalane au même niveau que les marchés les plus chers d'Europe, comme Paris, Amsterdam ou Zurich. En cause : une augmentation des loyers de près de 30 % depuis 2022 dans les zones urbaines tendues, conjuguée à une croissance des salaires qui n'a pas dépassé 12 % sur la même période.

L'Espagne souffre d'une double pénurie structurelle. D'un côté, l'offre de logements locatifs neufs n'a pas suivi la demande, en particulier dans les centres-villes où la construction s'est effondrée après la crise financière de 2008. De l'autre, la multiplication des locations touristiques de courte durée (Airbnb, Vrbo) a réduit le parc locatif traditionnel dans les quartiers centraux. Selon Euronews, qui a relayé les conclusions du Banco de España, le nombre de logements disponibles à la location longue durée a diminué de 18 % à Madrid et de 22 % à Barcelone entre 2020 et 2025.

Les jeunes sont les premières victimes de cette dérive. Le taux d'effort des moins de 35 ans dépasse 65 % dans les grandes villes, contre 42 % pour les plus de 55 ans. Un quart des ménages locataires de moins de 30 ans consacre plus de 80 % de ses revenus au logement, ce qui les expose à un risque élevé de défaut de paiement et d'expulsion.

Enjeux

La crise du logement est devenue un enjeu politique central en Espagne, où les élections municipales de 2027 se profilent. Le gouvernement de Pedro Sánchez a promis un plan de 4 milliards d'euros pour augmenter l'offre de logements sociaux et réguler les loyers dans les zones tendues, mais les résultats tardent à se matérialiser. Sur les 180 000 logements sociaux promis en 2022, seuls 42 000 avaient été livrés à fin 2025, selon les chiffres du ministère des Transports et du Logement.

La Banque d'Espagne alerte par ailleurs sur les risques macroéconomiques. Un taux d'effort excessif réduit la capacité d'épargne et de consommation des ménages, freinant la croissance. Elle réduit aussi la mobilité géographique des travailleurs, un frein à l'emploi dans un pays où le taux de chômage reste supérieur à 11 %. À Barcelone, certains employeurs signalent des difficultés croissantes à recruter des profils juniors, qui refusent des postes faute de pouvoir se loger à un coût compatible avec le salaire proposé.

Le marché immobilier espagnol attire également l'attention des investisseurs internationaux. Les fonds d'investissement et les family offices, notamment en provenance d'Amérique latine et du Moyen-Orient, ont massivement acheté des biens résidentiels dans les quartiers centraux de Madrid et Barcelone, contribuant à la hausse des prix. Selon le registre des transactions immobilières, les achats par des non-résidents ont augmenté de 34 % en 2025, représentant 22 % des volumes dans les arrondissements centraux de la capitale.

Perspective

Les perspectives à court terme restent sombres. La hausse des taux d'intérêt de la BCE, qui devrait se poursuivre dans les mois à venir, renchérit le coût du crédit immobilier et bloque l'accès à la propriété pour une partie croissante de la classe moyenne, reportant la pression sur le marché locatif. Dans le même temps, l'inflation des matériaux de construction ralentit la mise sur le marché de nouveaux logements.

Le gouvernement espagnol a annoncé pour 2027 un nouveau cadre réglementaire qui contraindrait les plateformes de location touristique à déclarer leurs biens et limiterait le nombre de nuits par an dans les zones saturées. Mais l'efficacité de ces mesures est discutée : à Barcelone, où un tel dispositif existe depuis 2021, les prix n'ont pas reculé faute de sanctions suffisamment dissuasives.

La solution passe probablement par une augmentation massive de l'offre locative publique et privée dans les couronnes périurbaines, accompagnée d'investissements dans les transports en commun pour désenclaver les bassins d'emploi. Sans cela, le taux d'effort des ménages espagnols pourrait encore s'aggraver, et la fracture territoriale entre les grandes métropoles et le reste du pays continuer de se creuser.

Par la rédaction AvenPress