Contexte

La « pied-à-terre tax » est une taxe annuelle progressive sur les résidences secondaires situées à New York et dont la valeur dépasse 5 millions de dollars. Portée par le maire Mamdani, élu sur un programme résolument à gauche, la mesure vise à financer les transports publics de la ville, la Metropolitan Transportation Authority (MTA), dont le réseau de métro et de bus est chroniquement sous-financé. Selon les estimations relayées par CNBC, la taxe pourrait rapporter entre 400 et 600 millions de dollars par an une fois pleinement en vigueur.

Le déclencheur politique a été la diffusion d'une vidéo virale dans laquelle Mamdani se tient devant le penthouse de Ken Griffin, le fondateur et PDG de Citadel, l'un des plus grands hedge funds du monde. Le milliardaire, dont la fortune est estimée à plus de 35 milliards de dollars par Forbes, possède un duplex de 2 000 mètres carrés au 220 Central Park South, l'un des immeubles les plus chers de la planète, qu'il n'occuperait que quelques semaines par an. La vidéo, intitulée « Pourquoi Ken Griffin paiera sa part », a été vue plus de 12 millions de fois en 48 heures et a cristallisé le débat sur la fiscalité des ultra-riches à New York.

Enjeux pour le marché immobilier de luxe

L'impact immédiat de la mesure sur le marché immobilier de luxe new-yorkais est encore difficile à évaluer, mais les professionnels du secteur anticipent des répercussions significatives. Selon les données de la Douglas Elliman Real Estate, les ventes de biens de plus de 10 millions de dollars ont déjà ralenti de 15 % au premier trimestre 2026, les acheteurs potentiels attendant de connaître le barème exact de la nouvelle taxe. Les notaires spécialisés en fiscalité transatlantique rapportent une augmentation des consultations de la part de clients étrangers propriétaires de biens à Manhattan.

Le barème adopté prévoit une taxation progressive : 0,5 % pour les biens entre 5 et 10 millions de dollars, 1 % entre 10 et 25 millions, 2 % entre 25 et 50 millions, et 4 % au-delà de 50 millions. Pour le penthouse de Ken Griffin, estimé à plus de 200 millions de dollars selon le Financial Times, l'addition annuelle pourrait dépasser les 8 millions de dollars. Un montant que le hedge funder peut évidemment payer, mais qui crée un précédent politique redouté par les grandes fortunes.

La réaction des élites new-yorkaises ne s'est pas fait attendre. Dans un article du Financial Times publié le 28 mai, plusieurs figures de la finance et des affaires dénoncent une « chasse aux riches » qui pourrait, selon elles, inciter les capitaux à quitter New York pour la Floride ou le Texas, deux États sans impôt sur le revenu ni taxation des résidences secondaires. Le gouverneur de Floride Ron DeSantis, également cité par Bloomberg, a d'ailleurs profité de l'occasion pour proposer une suppression totale des taxes sur les résidences principales dans son État, dans une manœuvre ouvertement concurrentielle.

Perspective

La mesure Mamdani s'inscrit dans un mouvement plus large de durcissement fiscal envers les ultra-riches dans les grandes métropoles mondiales. Londres évalue un dispositif similaire, Paris a déjà alourdi la taxe sur les logements vacants et Genève étudie une taxation des résidences secondaires étrangères. Selon plusieurs économistes cités par Bloomberg, cette convergence fiscale pourrait réduire l'attractivité des « villes globales » pour les grandes fortunes, sans toutefois provoquer d'exode massif, les avantages économiques et sociaux de ces métropoles restant difficilement remplaçables.

Pour les détenteurs de patrimoine immobilier à New York, la leçon est claire : le temps des résidences secondaires non imposées touche à sa fin. Les stratégies de structuration patrimoniale devront intégrer cette nouvelle donne fiscale, que ce soit par la réduction de la surface immobilière détenue, la transformation de résidences secondaires en locations longue durée, ou la réallocation géographique des investissements. Les family offices et conseillers en gestion de patrimoine ont déjà commencé à recommander à leurs clients de diversifier leurs actifs immobiliers vers des juridictions moins exposées, sans pour autant abandonner New York.

Par la rédaction AvenPress

Sources : CNBC, « New York passes Mamdani's pied-a-terre tax. Here's who pays and how much », 28 mai 2026 · Financial Times, « 'It's shameful': New York's elite lash out at Mamdani's second-home tax », 28 mai 2026 · Bloomberg, « NYC's Mamdani Mimics Trump, Musk DOGE With COGE Plan », 29 mai 2026 · Bloomberg, « DeSantis Proposes Axing Taxes on Primary Homes in Florida », 29 mai 2026 · Politico, « Mamdani promises housing 'transformation' », 26 mai 2026